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營運計畫策略整合行銷規劃營運計畫策略一、導論 　房屋稅為地方政府的重要稅源，為彌補稅入之不足，而有調高房屋稅之主張，唯房屋稅提高對當前不甚景氣的房市發展極為不利，加上提高房屋稅可能違憲的議題，使得大幅提高房屋稅爭議頗受社會的重視，而急須謀求解決之道。 　根據APPLE HOUSE 房屋自售平台趨勢研究中心的調查資料顯示，各地方政府興起房屋不論新舊，投資購屋是否炒房，大抵均採用全面調高房屋稅的政策措施，但有高達82.5% 的民眾表示「不贊成」，支持地方政府加稅的民眾僅16.1%，顯見地方政府老屋加稅措施缺乏民意基礎。 　另外，台灣過去十年房價高漲，成了民怨之首，政府為打壓房價，各項打房政策出爐，特別是台北市的新房屋稅推出以後，豪宅市場深受影響，而這次的中古屋稅上加稅，影響房市發展甚大，台灣房市短期間內難以翻身，長期間可能處於熊市，而房屋稅制「應廢不應增」的說法，給了大家房屋稅是否調整、調整時機、調整幅度...等問題的討論空間。 　二、房屋稅 　一般而言，若要瞭解調整房屋稅是否就是當前房市低迷的最主要推手，可先對房屋稅的定義、繳納、稅額...等內容有所瞭解，茲分為下列幾個部分說明： 　(一).房屋稅的意義 　房屋稅是指對房屋現值課徵的稅費，而所指的房屋是針對固定在土地上的各種建築物，不論是供營業、工作、住宅使用，或增加該房屋使用價值的建築物如地下室作停車場等所課徵的稅賦。亦即房屋稅是依照每一戶房屋的現值，每年向房屋所有人課徵的經常性賦稅，也就是擁有建物的人每年都要繳房屋稅。 　(二).房屋稅的繳納 　基本上，房屋稅是只要有房屋的事實存在，就會有房屋稅的課徵，而房屋稅的繳納方式如下： 　1. 房屋稅由房屋所有人繳納。 　2. 房屋為共有者，向共有人徵收，由共有人推定一人繳納，其不為推定者，由現住人或使用人代繳。前項代繳之房屋稅，在其應負擔部分以外之稅款，對於其他人共有人有求償權。 　3. 設有典權者向典權人徵收。 　4. 所有權人或典權人住址不明，或非居住房屋所在地者，應由管理人或現住人繳納之，如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。 　5. 未辦建物所有權第一次登記，且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之。 　6. 房屋為信託財產者，於信託關係存續中，以受託人為房屋稅之納稅義務人，受託人為二人以上者，準用有關共同房屋之規定。 　(三).繳稅期間及評估標準 　一般而言，房屋稅繳納及課稅期間如下： 　1. 房屋稅一年徵收一次。 　2. 開徵繳納期間為每年5月1日到5月31截止，為期一個月，逾期不繳則每超過2日，按照稅額加徵1%滯納金，超過30日不繳，稅捐處會移送行政執行處強制執行。 　3. 課稅期間為前一年的7月1日起算，到當年6月30日為止。 　4. 課徵期間與開徵日期房屋稅係採會計年制徵收，每年徵收一次，徵收期間為一個月，其開徵日期為每年五月一日開徵至當年五月三十一日止。 　5.房屋現值由不動產評價委員會評定，直轄市由市政府公告之，各縣(市)於呈請省政府核定後公告，如因物價總指數有百分之三十以上增減時，應重行評定之。 　6評估標準房屋稅按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。 　7各類房屋之耐用年數及折舊標準按房屋所處街道村里之適業交通情形及房屋之供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。 　(四). 免徵收房屋稅免徵收房屋稅的部分如下： 　1.研究機構業經立案之私立學校及學術研究機構，完成財團法人登記，辦理具有成績，經主管機關證明者，其供校舍或辦公使用之房屋。 　2.慈善單位業經立案之私立慈善救濟事業，不以營利為目的，完成財團法人登記，辦理具有成績，經主管機關證明者，其直接供辦理事業所使用之房屋。 　3.宗教團體專供祭祀用之宗祠、宗教團體專供傳教佈道之教堂及寺廟。 　4.供政府機關使用 　 　　無償供政府機關公用或供軍用之房屋。 　5.公益團體 　　不以營利為目的，並經政府核准之公益社團自有供辦公使用之房屋。 　6.農用房舍 　　 專供飼養禽畜之房屋、培植農產品之溫室、稻八育苗中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍，農民自用之燻菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、存放農機具倉庫及堆肥舍等房屋。 　7.受災戶 　　受重大災害，毀損面積占整棟面積五成以上，必須修復始能使用之房屋。 　8.司法保護 　　司法保護事業所有之房屋。如司法保護會係為救助及輔導出獄人而組織之財團法人，對於安定社會有很大助益，所有出租房屋之租金收入，為該會所需經費之主要來源，亦全部用於司法保護事業。 　9.房屋價值低者 　　住家房屋現值在新台幣十萬元以下者。 　10.農會倉庫 　　農會所有之倉庫，專供糧政機關儲存公糧，經主管機關證明者。 　(五). 減半徵收房屋稅 　一般而言，減半徵收房屋稅有下列幾種，即： 　　1.政府平價配售之平民住宅。 　　2合法登記之工廠供直接生產使用之自有房屋。 　　3農會所有之自用倉庫及檢驗場，經主管機關證明者。 　　4.受重大災害、毀損面積占整棟面積三成以上不及五成之房屋。 　(六)租稅結構 　我國現行的租稅結構，是依照憲法和財政收支劃分法的規定，區分為國稅及地方稅兩大類，國稅是屬於中央政府可支用的稅收，地方稅是屬於地方政府可支用的稅收，不動產稅賦(含房屋稅)則是地方政府的重要稅收來源。 　總之，房屋稅即地面房屋或是能增加房屋使用價值的建築改良物，都要固定課徵的財產稅，亦即有房屋就要課稅，而且是屬地方稅。 　三、房屋稅問題 　有關台灣房屋稅問題，可分為下列幾點來說明： 　1.房屋稅訂定後即未再修正 　　1984年，房屋標準單價全台統一訂定後，三十餘年來一直未曾調整，2001年，政府修訂房屋稅條例，修正為每三年調整一次，但有關房屋標準單價的估算模式亦未調整，而這也成為各縣市相繼提高房屋稅的主要原因。 　2.宜蘭率先調整房地稅 　　2012年，宜蘭縣率先調高房屋稅為2.16倍，兩年以後，台北市、新北市、高雄市、苗栗縣亦隨著調整，台北市更一口氣大幅調整為2.6倍；2015年，桃園、花蓮、澎湖調整房屋稅；2016年，台南市等12個縣市調整房屋標準單價，預估自明(2017)年起，高房屋稅不再是少數縣市的特例，國內將展開30多年來規模最大的房屋標準單價調整。亦即全國各主要縣市之首長都已調整房屋稅為已任，其中，又以台南市的調整模式最具震憾力。 　3.台南調高房地稅且溯及既往 　　台南市政府以現行房屋標準單價逾30年未調為由，在租稅公平與居住正義的大旗下，重行評定房屋標準單價，大幅調高房屋稅，且其適用標準含蓋2001年7月1日前後所蓋好的房屋，唯在2001年7月1日以後所蓋好的房屋中，會依經歷年數，按指數予以打折，所以調整幅度比較小，亦即台南市調整房屋稅並非只適用於2016年7月1日重行評定後，其所新建、增建、改建的房屋，而是包括台南市所有的房屋。因此，2016年，台南市政府宣佈房屋稅調整方案時，採3年調整，分別是第1年調幅54％，第2年為65％，第3年為81％，平均調幅67％。 　4.台北市等其他縣市跟進 　　繼台南市分3年3級調高房屋稅後，台北市亦擬追溯30年老屋調高房屋標準單價，而北市大幅提高房屋稅基以後，新北市、高雄縣...等12縣市陸續跟進。各縣市房屋稅越改越複雜、愈改幅度愈大。預估2017年後，各縣市政府都將調高房屋稅，而稅賦的調高，也抑低了對房地產的需求，使得國內不景氣的房地產市場更是雪上加霜。 　5.調高房屋稅是否違憲 　　國內房屋持有稅蠢蠢欲動，引發不動產業者的惴惴不安，2016年7月17日，行政院前院長陳沖表示，人類擁有遮風蔽雨的居住所，是一種基本人權。而根據憲法第15條「人民之生存權，工作權及財產權，應予保障」之規定，保障人民的財產權是政府的責任，也是人民的權利；因此，原則上人民不應單純因對財產有「所有權」而被課稅。亦即房屋稅制「應廢不應增」，尤其自住房屋的房屋稅，是「違法違憲」的稅目，其並認為房屋稅違法、違憲，即使不廢除，也該降稅。 　6.房屋稅課徵是否不當 　　房屋稅調整是否適宜各有不同看法，唯房仲業者、房地產商、部份會計師，以及大部分的人民均表示不宜，蓋因其會讓都市更新慢、房地產市場交易低迷，都是因為調整房屋稅所帶來的說法更讓人信服，雖然學者專家各有不同的論定，但過去因房價不當偏高而成為民怨之首，而為解決民怨所推動的多項不動產稅制改革，確實也是造成國內房市由盛而衰的主要原因，在此情況下，人民必須瞭解的是房屋稅真的是惡稅嗎？房屋稅到底該如何改革才不會引起更大的民怨？ 　7.不動產仲介業者生計受影響 　　2014年以後，國內房地產市場逐漸走低，2016年，房市仍處於低迷的不景氣時期，由於成交量大幅下降，不動產業者(如仲介業)已面臨生活的困境，若以2016年上半年四個月的房地產成交量來觀察，國內房市買賣件數約6.2萬件，其中，約有3.5萬件為透過經紀業人員所經手實質交易，占成交量數的一半以上(56.45%)，但目前全台灣包括受雇經紀人及營業員約有4.6萬人，等於平均每位經紀人員成交不到一件房屋，而僅有0.76件。若與十年前相較(2007年)相比較，全台經紀人及營業員合計約2.1萬人，房屋交易約有23萬件，平均一年每位經紀人員約有10.95件的成交量相比較，便可發現在2007-2016年之間，房市經紀人員增加超過一倍(1.19倍)，但經從業人員仲介而成功的案件卻只有7.14%，若再加上坊間無照房仲業競爭，對於需靠成交量收取服務費維生的不動產從業人員而言，處境相當艱辛，亦可見當前房地產交易清淡，以及從業人員所面臨的困境。 　四、房屋稅調整 　經由前述說明可知，房屋稅是每位國民所應支付的稅賦，問題在於支付金額的多寡、調整的時間是否適當、調整的額度是否合理，調整的內容是否符合社會大眾利益的需求，以及能否確實配合國家財政或建設的需要。本文分為房屋稅應予調整、房屋稅不應調整、房屋稅爭議的解決(房屋稅應修不宜廢)等幾個部分來加以說明。 　(一).房屋稅應予調整 　國內各地方政府對於房屋稅應予調整的理由很多，簡述如下: 　1.房屋標準單價不曾調整 1984年，房屋標準單價全台統一訂定後即未再調整，2001年修訂的房屋稅條例，修正為每三年調整一次，但有關房屋標準單價的估算模式亦未調整，而這也成為各縣市相列提高房屋稅的主要理由，因此，2017年，國內各縣市可能全面調高房屋稅。房屋稅的稅基--房屋標準單價逾三十年未調整，是一種行政怠惰。房屋稅改革的目的是讓多屋族持有房地產的成本增加，降低囤房誘因，使房價回歸居住的實質供需。 　2.房屋稅率偏低 　台灣屬於按資產價值課稅，但由於我國的房屋標準單價是根據興建時的造價，而非市價，課稅稅基嚴重低估，房屋稅率大概在1.2%∼5%之間，視不同建物與使用而有不同的稅率，一般民眾自宅多採最低稅率。單以稅率而言，與其他國家相近，不過因為房屋稅的課稅基準，是以地方政府評議委員會評定的價格為基礎，與市價相較差距大，因此，實際稅負確實偏低。其中，實質平均稅率又稱有效稅率，為應納稅額占總所得之比率。 　台灣因房地產的持有稅及交易稅過低，以致房子從原本「居住使用」為主，變成當前全民瘋狂的「投資工具」，以致排擠了有住屋需求的一般購屋大眾，許多薪水階級無力買房，不當高漲的房價成為十大民怨之首。 　3.房屋稅調高可增加地方政府收入 　房屋稅為地方政府重要財源，在各地方稅源普遍不足的情況下，2012年，宜蘭率先提高房屋稅以後，其他各縣市亦紛紛投入，對於地方政府的財源有很大的幫助，台灣的房屋稅本來一年只能課到二百多億，但地方政府相繼檢討房屋稅基及稅率以後，房屋稅收自2011年突破600億元，爾後逐年攀高，2015年房屋稅查定開徵稅額675億元，2016年1-7月已逾700億元，短短5年期間房屋稅收就多了100億元。 　4.各縣市調高房屋稅 　房屋稅屬於地方稅，這幾年已有部分縣市陸續調高房屋標準單價，例如2012年，宜蘭縣率先調為2.16倍，2014年，台北市、新北市、高雄市、苗栗縣亦隨著調整，台北市更一口氣大幅調整為2.6倍；2015年，桃園、花蓮、澎湖調整房屋稅。2016年，台南市等12個縣市調整房屋標準單價。2017年，全台灣將全面調高房屋稅。其中，台南市除宣布調漲房屋標準單價平均達1.2倍，更溯及「民國90年以後設籍的房屋」一律適用。另一個特例是澎湖縣，其調整房屋標準單價的作法，自2016年1月1日以後取得建照者，始適用新制標準單價；而非以取得使用執照為依據，二者均違背法律不得溯及既往的根本原則。 　5.提高非自用住宅稅率 　2014年6月，財政部修訂法令提高給予地方政府課房屋稅率的區間，但當時對自用住宅稅率仍訂為1.2%，只是把非自用住宅的稅率由1.2%∼2%調高為1.5%∼3.6%。希望地方政府透過調高非自用住宅稅率，針對多房與囤房者增加持有成本，以達到壓抑房價的目的。 　6北市調高房屋稅 　2014年11月，台北市府修正房屋稅徵收自治條例，翌年(2015)年5月開徵，其中，住家用房屋稅率採累進制，自住及公益出租使用房屋為1.2%；非自住2戶以內為2.4%；3戶以上每戶都以3.6%；公有房屋供住家使用者，一律以1.5%課徵。另外，非住家用房屋稅率又分為以下幾種稅率： 　(1).供私人、醫院、診所、自由職業事務所使用者，為3%； 　(2).營業用房屋，為3%； 　(3).人民團體等非營業用房屋，為2%。 　(4).路段率。房屋稅除了稅率影響外，路段率也是重要影響因子，北市去年調 　整捷運信義線周邊、永康、公館、美麗華等商圈99條路段率，約6.6萬戶受影響。 　7.非選舉年適合加稅 　2016年，地方政府提高房屋稅是從台南開始，其調高2001(民國90年)7月前後完工的成屋之房屋稅的做法，雖然市民對其「回溯既往」的做法並不認同，但已引發其他縣市的競相模倣，如台北市要回溯30年的房屋之主張，而這些房屋稅加稅政策造成民眾恐慌，根據工商時報的民調資料，有逾八成民眾不贊成，但各縣市政府並不因為人民反對就停止，且執意推動，因為這是地方政府的重要財源，更重要的是2016年並非選舉年，新政府挾新民意且新上任，是調整稅賦的最佳時機。 　事實上，房屋稅是正常的稅，世界有許多國家都有課同樣的稅，而台灣約有1千萬間房子、1千5百萬筆土地，但現行房屋稅以評定現值計價，而地價稅則以公告地價課稅，兩者與實際市價落差大，有重新估價必要。另外，台灣房屋稅稅基長期偏低，30多年來沒有調整，距離市場價格還是很低，因此，財政部必須重新審議評定現值，讓稅基慢慢接近合理的市價。 (二).房屋稅不應調整 　隨著經濟的成長與時代的改變，房屋稅的調整應有其必要性，但調整的時間與幅度必須適合，且稅率不宜每年都要修正或調整，避免不確定所帶來的不便民結果，從而引發更大的民怨，相關內容如下述。 　1.房屋稅修改繁雜而擾民 　稅制改革是國家重要大事，不宜經常修正，但在過去五年中，政府分別對豪宅稅、房屋稅條例等比較重要的房屋稅法作修正，五年修法4次，甚或制定新法，加上各縣市政府陸續調高房屋標準單價，不僅稅制改革頻繁，而且讓房屋稅「有感」增加。 　2.各縣市房屋稅不同 　由於房屋稅為地方政府的重要財源，又由中央授權地方政府自行調整，其增加幅度影響地方政府的財稅收人，但同時也影響人民的權益甚巨，而在市政建設與執政選票之考量下，各縣市政府對於房屋稅是否調整，或其調整的幅度為何，均有不同的考量，有些縣市的調整達八成以上，如雲林與嘉義，有些則達一倍，如新竹縣等，有些則仍屬未定，如新北市、台中、彰化等，而台北市則採若上調則追溯原則。 　3.不符合居住正義原則 　地方政府基於財源不足及稅入需要，而以居住正義的大旗，達到課稅與增稅的目的，前行政院陳院長認為「房屋稅違憲」，引發各界討論。主要因房屋稅可歸為財產稅，在房地產稅制中與地價稅同屬所謂「持有稅」，各國即使不是如我國一樣，對房地產分房屋稅（建物部分）及地價稅（持有土地部分）課徵，都對房地產課徵某種類型的持有稅。對房屋稅是否違憲一事，涉及法理之爭辯，但在實務上，即使不課所謂的「房屋稅」，也一定會對房地產課以一種持有稅。因此，若不考量「房屋稅是否違憲」的爭辯，直接探討地方政府此次調高房屋稅的正當性，便可發現地方政府紛紛大幅調高房屋稅，但課徵時機不當，方式亦不宜，且增幅較大，正當性相對不足，不符合居住正義原則。 　4.不當調高稅基 　在這一波各地方政府調高房屋稅中，大多採取了調高房屋構造標準單價方式，拉高房屋評定現值，讓課稅基準大幅增加，同時達到增加房屋稅的目的。這種「不分自住與非自住」的增稅方式，不僅手法粗糙，而且是以犧牲全民利益來達到地方政府增稅的目的，有欠公允，又因為有部分人民認為課徵手法拙劣，故稱此次加稅為惡劣行為或惡稅。 　在房地產市場的合理認定中，囤房、多房者固然必須增加負擔，但一般民眾自住的自用住宅，或居住數十年的老屋，其房屋稅都可能一起暴增，增稅幅度雖大小不一，但應在3至8成之間，甚至有倍數增加者。其不當調高稅基極易引發民怨，如老屋應該折舊，但地方政府卻反而用調高標準單價，並回溯15年或更多年的方式課稅，缺少課徵的正當性。此外，地方政府未考慮一般民眾自住的需求與負擔，讓守法的升斗小民與投機客一起蒙受較高稅額，其不當調高稅基的做法不宜。 　5.課徵時機不當 　若以課徵時機論，2015年，台灣經濟仍處於不佳時期，2016年猶處低潮，全年經濟成長率僅在1%左右，2017年經濟預測值也不到2%。國內經濟低迷，大部分民眾與家庭的所得不是停滯就是減少，中低收入者更是經濟低迷時最大的受害者，而地方政府選在此時大漲房屋稅，在時機選擇上，主要是以非選舉年為考量，完全未考慮多數民眾增加支出的承擔能力與敏感性，課徵時機極為不當。 　6.調整時機不宜 　台灣房地產持有稅確實偏低，2014年，中研院曾提出一份賦稅改革建議書，建議政府應提高房屋持有稅以抑制炒房。不過，國內房地產已明顯轉折進入空頭市場，政府政策不宜以拉抬房市以支撐經濟，要讓房市健全發展才是對經濟與社會最佳的方法。因此，政府無須祭出居住正義的大旗而大幅調漲房屋稅，且加稅的正當性不足，這不僅是傷及囤房者而已，而且對所有守法而不炒房的自住民眾亦同樣受害。 　7.調整幅度偏高 　法令不溯既往，各地方政府調整房屋稅宜於法令通過日為基準，唯此次房屋稅課徵大多回溯過往，雖年限不同，但至少在15年以上，甚或回溯30年；也就是當年買房子的民眾在經過15年或30年以後，原本享有自用住宅的輕稅率，卻在一夜間暴漲數倍，而大部分的民眾可能難以負擔，此種溯及既往的課徵行為如同橫征暴斂，極不合理。目前各國不動產稅，可分為依照租金收益與資產價格課稅兩類，其中，香港與新加坡是依租金收入概算課稅。若從不動產的稅基與稅率來作考量，台灣的房屋稅尚稱合理，但若大幅修正稅基，並溯及既往超過10年或以上，則人民的生活與權益都將受到衝擊。 　8.房屋稅調整時點必須適宜 　房屋稅改革立意佳，但公佈與執行之間的時間太短，未考量調整時間的是否適合，亦未估算調漲幅度是否合理？或人民是否有能力接受？加上配套措施不足，造成新的不公，也凸顯修法的便宜行事。如新舊房屋標準單價適用時點「一刀切」，等於保護了類似「帝寶」這樣的老豪宅，懲罰了新建案，這是一種反淘汰，對台北市、六大都會區，甚或整個台灣的進步不是好事，對居住正義亦是一種諷刺。為避免濫權並違法，除了台南市之外，目前已調高單價的十餘個縣市，都只對調整年後的新造房屋採用新稅基。 　9.都市更新意願下滑 　由於調整房屋稅前後的差距甚大，都更後的新房子必須繳交更多的稅，有些甚至要繳交數倍或數十倍的金額，造成已參與都更者不願遷入，而持觀望者則更不願加入都更行列，影響未來老舊商用不動產，或住宅更新的意願，同時也讓人民對於都更的意願下滑。 　10.調漲房屋稅引發民怨 　由於房屋稅基長期未調整，導致房屋評定現值偏離市價，房屋稅長期偏低，在政府推動財政健全以及遏止囤房的目標下，地方政府紛紛調漲房屋稅稅基，但卻引發許多民怨。特別是台南市的房屋稅調整若成真，則未來不只增幅「翻倍」，甚至將溯及已完工多年的老屋，全台「有感」增稅可期，人民的「被剝奪感」將更強烈。由於此次調整幾乎含蓋所有縣市，且上調幅預期「非常有感」，連契稅也將三級跳，引發民怨。 　11.須有配套措施 　調整房屋稅必須有配套措施，才能讓房市正常運作，人民亦願意配合，如在阻礙都更的議題上，目前都更後的兩年，房屋稅減半徵收，第三年就恢復全額，但優惠時間短，人民參與的意願低，但若能讓都更後第三年到第十年間的房屋稅仍有優惠，但可慢慢減少的配套措施，則可拉平新舊單價造成的不公。又如豪宅造價比較貴，但豪宅稅定義並不是提高豪宅的標準單價，而是直接在既有房屋稅上，再用地段率加乘來加稅。造成造價差不多的豪宅，卻因為所處的地段不同，課稅就不一樣。稅基上調後，房屋稅的問題更多，更尖銳化，可以考量不再用變動的地段率加乘，而是依建材造價，如豪宅建材是一般的2.5倍，採固定倍數等。 (三). 房屋稅爭議的解決 　一般而言，房屋稅爭議的解決必須考量政府的政策與人民的立場，前者要使房屋稅制更為公平，並充實市府的財源，後者則要享有更多更好的權益，說明如下： 　1.房屋稅應修不應廢 　由於房屋稅基長期未調整，導致房屋評定現值偏離市價，房屋稅長期偏低，在政府推動財政健全以及遏止囤房的目標下，地方政府紛紛調升房屋稅稅基，但因為稅基影響稅賦，調高稅基，等同於調高稅賦，且不論住家型或非住家型，均會受到影響，因而引發民怨。唯因房屋稅為我國稅賦的一環，亦為地方政府的重要稅源，在長期不曾調整的情況下，房屋稅確實應修不應癈。 　2.房屋稅課徵不能違反法令規範 　房屋稅課徵必須符合法令的規範，雖然地方政府有權調整，但不能越權，也不宜溯及既往，如台南市政府宣布溯及「民國90年以後設籍房屋」一體適用的作法，其實違反了法律「不溯及既往」的原則，而這種不當操作手段可能引起房屋自住用戶的反彈，因為調高房屋標準單價是直接抬高稅基，不論是自用或非自用房屋，都需要繳比以前更高的房屋稅，地方政府這種所謂兩全其美的政策，其實會對更多的人民造成更大的傷害。 　另外，自台南市發起調高房屋稅且將溯及既往的論調以後，地方政府紛紛倣傚，調升不動產持有稅基，且溯及既往，引起民怨不宜忽視，在此情況下，全體市民幾乎都要增稅。財政部對於房地稅基調整必須建立檢討機制，在法令不溯既往的前提下，積極研議提升房地稅基查估的正確性與合理性。 　3.稅基調高的合理性 　由於房屋稅基長期未調整，導致房屋評定現值偏離市價，房屋稅長期偏低，在政府推動財政健全以及遏止囤房的目標下，地方政府紛紛調升房屋稅稅基，但因為稅基影響稅賦，調高稅基，等同於調高稅賦，且不論住家型或非住家型，均會受到影響。特別是自台南發起調高房屋稅的論調以後，地方政府紛紛倣傚，調升不動產持有稅基，引起民怨。財政部對於房屋稅基調整已建立檢討機制，雖然內政部已利用實價登錄制度實施所累積大量不動產實際交易價格資料，著手研議建立大量估價模型及影響估價各項因素，希望透過科學化估價方式，搭配估價師的協助，提升房屋稅基估價的合理性，建立稅制正常化的基礎。但由於稅基查估雖是整體稅制中最基礎的工作，且其估價合理性也是影響賦稅公平與否的關鍵，但查核不易，因此，房屋稅稅基評估是否正確，是影響稅基是否合理的重要因素。 　4.稅率調整須有法定的規範 　房屋稅與地價稅為地方政府重要財源，財政部授權地方政府依房屋稅條例調整稅率，唯稅率調整亦不可無限上綱，必須考量國家的經濟條件與社會背景，在合宜的時間調整合宜的稅率方為上策。至於房地持有稅是否合一課徵，評價方式該如何修改，宜進一步討論。 　5.宜以一般房屋稅作為比較標準 　地方政府相繼提高房屋稅以後，針對調整房屋稅可能暴增，並對人民產生重大負擔的說法，政府必須有更明確的說明，不宜引諭失當而導致更大的民怨。房屋稅為地方稅，以台北為例，有路段率、豪宅稅、新房屋稅、囤房稅4種房屋稅，當有高價路段的豪宅，再加上所有人擁有好幾間房子，房屋稅才會有機會增加數倍或數拾倍，而這種集多數特色於一案的例子較為特殊，不宜作為比較的標準，因為大多數人或超過九成的市民都只有1間自用住宅，增加房屋稅對人民衝擊應不大。 　另外，2014年，台北市房屋稅條例修法時，每人允許三戶適用自用住宅稅率，已經是極寬鬆的定義，因為台北市三分之二是用自用住宅稅率，必須是擁有非常多房子，才會被課到重稅。房屋稅調高是事實，但媒體若一直凸顯極端案例的說明，宜讓人民瞭解言是偏頗的例證。更重要的是，若與他國相比，台灣房屋稅調高後，實質稅率依舊偏低。 　6.房屋稅調整不宜一刀切 　一刀切是指以某一個時日作為新舊房屋稅課徵的基準，而這樣的作法，易引起地段相同且新舊差不多的建案，房屋稅卻是天壤之別。如內湖萬豪酒店與美福大飯店只隔一百公尺，2014年4月，美福取得使用執照，採用舊單價；但八個月以後，萬豪取得執照，但卻必須適用新單價，其房屋稅1.3億元，比預期多一倍。 　7.地段率不宜重複計算 　在現行的稅賦計算中，地段率被乘了兩次。若稅基偏低，稅賦無感，但稅基提高，稅賦等比增加，影響稅賦甚大，因此，地段率是關鍵，使用必需審慎。 　8.循序漸近與藏富於民 　人類擁有遮風避雨的居住權，也是基本人權，而在地方政府無限上綱的房屋稅調整中，公開表示錯誤的稅基，加上過高的稅率，這是侵害基本人權的違憲議題。而若房屋稅違憲，應立即修法，不升而要廢，不廢也要降。地方政府讓房屋稅暴增，嚴重影響國民安身立命空間，未來即使在財政與提高房屋持有稅的考量下要調高房屋稅，亦應以漸進方式逐步為之，同時對一般民眾的自用住宅給予優惠的輕稅。因為唯有藏富於民，政府才可以獲得更多的稅賦。 　9.必須有配套措施 　房屋稅調整有其時代背景，而改革不能走回頭路，問題的關鍵在配套，台北市將提出房屋稅評定現值合理化的方案。如已經適用新造價的國際觀光旅館、百貨公司、大型商場、影劇院、遊藝場所等，因為已經比較貼近造價，不需再因裝中央空調、電扶梯、金屬或玻璃帷幕、游泳池等設施另外加價。加價項目扣除，房屋稅最多可以打八折。 　10.宜制定合法合理合宜的房屋稅制 　台灣住宅稅制複雜混亂，在全面改革持有稅前，不應任意加稅，應先廢除房屋稅中不合理的「路段調整率」，並將「房地合一持有稅」改革合併為「房地稅」。且稅改原則應依房地市值總價，實價課徵合理稅率，而稅基總價提高，稅率就應全面降低；此外，屋齡有折舊年限，應訂遞減稅率，依持有年限長短訂優惠稅率，自用、非自用及持有戶數，亦分別課徵合適稅率；最後，為力求稅基客觀透明，以房地總價為課稅基礎，總價的認定依實價登錄為基礎推估並可每年調整。另外，改革的房地稅必須包含下列的特性，即 　(1).排除不客觀的認定標準，如房屋造價認定、路段調整、地價調整...等； 　(2).依屋齡折舊與持有年限減稅，可鼓勵民眾長期持有； 　(3).合併房地稅後，稅基提高，稅率應降低； 　(4).對自用住宅應採取輕稅政策。 　整體而言，房屋稅上調的趨勢是不可能扭轉的，但必須要有更精細的稅制設計，以及完備的配套措施以之因應。 　五、房屋稅對房市影響 　房屋稅是地方稅，而為解決地方政府財源不足的困境，自2012年以後，各地方政府舉著居住正義的大旗，紛紛加入房屋稅調整的行列，至2016年，台南市、新竹縣、新竹市、南投縣、彰化縣、雲林縣、屏東縣、台東縣、台東市、基隆市、嘉義市、連江縣等全台12縣市，將展開30多年來規模最大的房屋標準單價調整，預計明(2017)年起，房屋標準單價將呈倍數跳漲，全民加稅，而讓全台縣市掀起史上最大一波的加稅潮。由於全台灣都朝著調高房屋標準單價來貼近市價的方向前進，國內房屋稅將全面調高，對不甚景氣的國內房地產市場而言，更是雪上加霜。 　1.房屋稅為地方稅 　房屋稅屬於地方稅，調高房屋標準單價既可以打壓房價贏得民意，又可以增加地方稅收，可謂一石兩鳥，因此，各地方政府均積極介入，這種依實價課徵房屋持有稅的政策方向，基本上是是確的，然而，調整房屋稅不能無限上綱，更不能因為房屋稅為地方稅，而可以讓執政者為所欲為，任意調整。 　2.房屋稅是持有稅 　房屋稅是持有稅，只要握有不動產，每年就必須按照房屋標準單價來繳稅，亦即只要你是房屋的所有權人，你就必須繳稅。因此，持有稅雖與有沒有發生交易行為無關，但稅賦偏高會讓人民不願擁有太多房屋，對多屋投資人相對不利。 　3.房屋稅與房市 　一般而言，房屋稅調漲不利於房市發展，房屋稅大幅調高後，會產生的立即性影響就是房屋持有成本增加，對於買屋自住者而言，必須付出更高的稅賦，對於持有多間房屋的投資者而言，會增加房屋的空置的成本，而使投資者降價求售，縮短房屋的空置時間，或儘快讓房屋投入出租市場尋求租金收入，而無論是出售或出租，都會讓房地產的供給量增加，且房屋稅是持有房屋愈久，繳納的稅額愈多，長期積累後，會加重房價下跌的預期心理，迫使房地產市場價格下修，對買方市場相對有利。 　4.金融業貸款助漲房市買氣 　在政府的做多政策下，金融業的不動產放款稅率偏低，放款金額日愈擴大，約占貸款總額的3成左右，2009年後，台灣房價暴漲，其與金融業的放?不動產貸款有關，讓投資客取得低利貸款，甚至給予企業家或公司更優惠的貸款條件，再利用公司資金買房、炒房，讓企業經營者個人享用公司豪宅，也讓投機客從房地產市場中獲取不當高利，如頂新集團的魏家炒作「帝寶」豪宅即為最佳例證。 　2009年，魏家打著「鮭魚返鄉」旗幟，以約13億元陸續買進9戶帝寶，而在頂新爆發假油事件成為眾矢之的以後，魏家「買房零自備款」的事件亦同時暴發，頂新以高達8成的房屋貸款，加上1成多的無擔保借款之自備款，即達到購買豪宅的目的，亦即頂新魏家的貸款成數高達九成以上。爾後，經央行糾正，銀行追回超貸部分，並將總貸款成數壓低至7成，卻已無事於補，因為頂新案例不是唯一，房價早已再三飛漲，說明了有錢人或富豪透過買房、存房、炒房，賺取大批資本利得的事實，且其充分利用一般大眾存款，便已達到炒房歛財的目的。 　5.囤房稅與房市 　2013年，房價過高成為最大民怨，巢運醞釀再掀「夜宿帝寶」活動，2014年，財政部同意擴大非自住房屋稅區間從1.5％∼3.6％之後，台北市針對「囤房族」開徵差別稅率，自住房屋稅率維持1.2％，非自住房屋稅率調高為2.4％∼3.6％；另外，私人醫院、診所及自由職業事務所使用的房屋稅，從2％調高為3％。希望透過加重房屋稅(或稱囤房稅)的持有成本，減少投資誘因。囤房稅終於在議會順利過關，台北市再度成為房屋市場的領頭羊。 　6.房屋稅基與房市 　財政部拉大房屋稅的稅率區間，讓地方政府有足夠空間針對自住與非自住訂出差別稅率，然而，提高稅率仍不足於抑制房價，真正的實踐核心在「稅基」，而提高房屋稅基影響房市發展。2014年1月，台北市不動產評議委員會決議通過增訂房屋構造標準單價，翌月即行公告，同時，決定從2014年7月1日起實施。由於當時的房市景氣尚佳，因此，公告過程各界都沒有反對意見，但調高新建房屋標準單價卻成為壓垮房市最後一根稻草。首當其衝的是市區「豪宅」，由於其流動性及變現性都降低，加上央行緊縮房貸政策，讓豪宅交易一夕之間急凍，至2016年仍未見起色。 　7.追溯房屋稅與房市 　台北市預計調高房屋標準單價，並追溯到30年的老屋，而使不已近入不景氣的房市更為清冷，以中古屋交易為主的房市影響整體房市的發展，且房市短期難復甦。如台北市調整房屋稅是要將空屋逼進市場，並調整豪宅房屋稅率過低現象，有業者擔心讓已經很冷的房市雪上加霜，由於稅改讓房屋稅3級跳，北市在稅率、稅基全面提升下，甚至可能增加7~8倍，對國內房市的衝擊甚大，蓋因增加並追溯房屋稅會造成房市萎縮。 　8.提高房屋稅影響不動產業者生計 　2012年以後，各地方政府以公平正義為名，行增加稅收之實，不斷透過調整路段率、大幅調高房屋構造單價、訂定囤房稅，以及大漲公告地價等手段對房地產加稅，而各縣市政府均有意從調整房屋稅和地價稅來增加地方稅收的做法，不僅自住者要加稅，不炒房不囤房者也要加稅，房市投資人及投資客均難逃加稅的命運，已嚴重影響國內房地產市場的發展，以及不動產從業人員的生計。 　9.提高房屋稅影響房市發展 　各地方政府調高房屋稅的做法已成一種趨勢，在人人都要面對重稅的情況下，房市的表現更為冷清，因為2015年，國內房景氣不佳，市場上產生嚴重的流通性風險，房價也一路下滑，爾後，隨著央行信用管制政策放鬆，買方購屋意願增加，市場流通性亦逐漸回復正常，價格也找到短期的支撐，但隨即遇上各地方政府積極調漲的房屋稅潮，國內房市景氣再走低。根據APPLE HOUSE趨勢研究中心的調查，對於未來各縣市中古屋房屋稅均可能大幅提高的狀況，有高達六成以上(67.4%)的受訪者購置中古屋意願將「明顯降低」，僅有一成左右(10.7%)認為可以機撿便宜而購買意願「明顯增加」。另外，各縣市政府調高中古屋構造標準單價，購買中古屋的契稅也會明顯增加，將衝擊與干擾已回溫的中古屋市場的買氣與房價，同時將使得目前仍在低迷且以中古屋為交易主力的房地產市場更雪上加霜，房市復甦時程恐將再延後。 　2016年，房市仍處於大幅下修的循環中，此時政府加稅是否得當，值得考量，特別是名下只有1戶自住的30年老屋也受到加稅干擾，不但立刻墊高房屋持有成本，也扼殺了才在打底的房市，各縣市政府調整房屋稅的對象、幅度和時機都應該要好好考量。 　10.全面調高房屋稅引發民怨 　房屋稅為地方稅，繼日前台南市分3年調漲房屋稅，民國2001年後7月後成屋的房屋稅也調高後，台北市上週也傳出擬調高中古屋的房屋標準單價，一舉回溯至屋齡30年內的老屋，估計40餘萬戶的中古屋持有者房屋稅大增。 　然而，政府施政需以民意為基礎，過去北市獨創豪宅稅，以打擊炒房、富人增稅、追求公平正義為出發點，雖有反彈聲浪，但仍獲得不少民眾支持，但近來各地方政府卻為了增加稅收，不斷調整路段率、大幅調高房屋構造單價、訂定囤房稅及大漲公告地價等手段加稅，影響擴及所有有屋族群，甚至連自住、不炒房也受波及。在地方政府的群聚效應下，各縣市房屋稅越改越複雜、越改越暴走，且興起不論新舊、是否炒房，全面調高房屋稅的政策措施，高達82.5% 的民眾表示「不贊成」，支持地方政府加稅的民眾僅 16.1%，顯見這次地方政府老屋加稅措施缺乏民意基礎。在幾乎人人都要面對重稅的情況下，目前卻仍處於經濟不佳時期，人民所得無法提升，地方政府實不宜在此時輕易加稅。 　台北市預計調漲房屋稅，且溯及超過40萬戶老屋，而針對老屋調漲房屋稅是一種「嚴懲」，應廢除不合理的房屋稅與地價稅。根據APPLE HOUSE 趨勢研究中心進行民調，房屋稅全面暴走的加稅措施，高達82.5%的民眾不贊成。 　11房屋稅調高影響後續稅賦收入 　房屋稅基調高逼使資金外流，應使稅制公平、簡化，才能真正救得了地方財政。 持有稅中房屋稅、地價稅，以及交易所得稅的土地增值稅，屬於地方稅收來源。政府藉機大幅增稅，雖然可以彌補地方財政缺口，但若未針對空地持有加重稅收，土地炒作依舊無法杜絕。北市房屋稅基大幅調高，變相加重富人稅，逼使台灣資金大量外流，地價稅大幅調升，增加土地持分大的老舊房地稅基。 此外，土地增值稅大幅調高接近市價，最終將因房價下跌，公告現值逐步調整到頂，導致中央政府課不到房地合一交易所得?，將使地方政府財政陷入困境。 　12.房仲業困境難解 　房市不景氣，不動產交易清冷，房地產從業人員生計受到影響；根據APPLE HOUSE房屋自售平台的統計，其以建物移轉件數扣除約三成非當年成交的新成屋交屋，以及二成自售自購非透過經紀業成交數來做推估，2016年上半年，國內房市買賣件數平均每位經紀人員成交不到一件房屋，處境艱辛，若房市政策不調，經濟政策又無助於國民平均所得的提升，則房仲業的困境難解。 　13.房屋稅調整必須慎重 　各縣市對增調明年房屋持有稅蠢蠢欲動，其中台北市甚至要擴及自住30年的老屋都要跟著調，2017年起，平均每戶幾乎都要增加萬元的持有稅負擔。然而，房地產持有稅是嚴肅的議題，有必要檢討，但必須從長計議，不能任憑地方政府想到哪就調到哪，地方政府若一直「窮稅於民」，中央若持續「樂觀其成」，對民眾而言，是嚴重的觀感問題。另外，調漲房屋稅一定要合情合理，且不宜追溯，根據各地段、區域、房價及房屋狀態重新考量房屋稅率，在民眾可以接受的範圍之內課徵。且地方政府不能僅從稅收的考量，而忽略不動產業的發展。 　六、結論與建議 　經由前述的分析與說明，可據以列出本文的結論與建議如下： 　(一).結論 　本文的結論簡述如下： 　1.房價偏高為十大民怨之首，政府為打壓房價，各項打房政策出爐，影響房市發展甚大，而房屋稅制「應廢不應增」的說法，給了大家房屋稅是否調整、調整時機、調整幅度...等問題的討論空間。 　2.房屋稅是指對房屋現值課徵的稅費，是依照每一戶房屋的現值，每年向房屋所有人課徵的經常性賦稅，故須對房屋稅的繳納、繳稅期間及評估標準、免徵收房屋稅的條件、減半徵收房屋稅的項目，以及國內的租稅結構有所瞭解。 　3.有關台灣房屋稅問題很多，主要包括房屋稅訂定後即未再修正、.宜蘭率先調整房地稅、台南調高房地稅且溯及既往、台北市等其他縣市跟進、調高房屋稅是否違憲…等問題，都是必須瞭解的內容。 　4.國內各地方政府對於房屋稅應予調整的原因很多，主要包括房屋標準單價不曾調整、房屋稅率偏低、房屋稅為地方稅、各縣市調高房屋稅、.提高非自用住宅稅率、北市調高房屋稅，以及非選舉年適合加稅等。 　5.房屋稅不應調整的原因包括房屋稅修改繁雜而擾民、各縣市房屋稅不同、不符合居住正義原則、不當調高稅基、課徵時機不當、調整時機不宜、調整幅度偏高、房屋稅調整時點必須適宜、都市更新意願下滑、調漲房屋稅引發民怨，以及必須有配套措施等。 　6.房屋稅爭議的解決必須考量政府政策與人民立場，包括房屋稅應修不應廢、房屋稅課徵不能違反法令規範、稅基調高的合理性、稅率調整須有法定的規範、宜以一般房屋稅作為比較標準、房屋稅調整不宜一刀切、地段率不宜重複計算、循序漸近與藏富於民、必須有配套措施，以及宜制定合法合理合宜的房屋稅制等。 　7.台灣已朝著調高房屋標準單價來貼近市價的方向前進，國內房屋稅將全面調高，對不甚景氣的國內房地產市場更是雪上加霜，包括房屋稅為地方稅、房屋稅是持有稅、房屋稅與房市、金融業貸款助漲房市買氣、囤房稅與房市、房屋稅基與房市、追溯房屋稅與房市、提高房屋稅影響不動產業者生計、提高房屋稅影響房市發展、全面調高房屋稅引發民怨、房屋稅調高影響後續稅賦收入、房仲業困境難解，以及房屋稅調整必須慎重等。 　(二).建議 　經由前述的結論說明，可據以列出本文的建議如下： 　1.研議較佳之房屋稅制 　增加房屋稅是否違憲問題，已引發房屋稅去留的爭議，內政部認為房屋稅沒有違憲的問題，而且房屋稅、地價稅的稅基長期以來偏低，30多年沒有調整，早與市價有所落差。內政部與財政部目前已針對房屋稅問題建立次長級討論平台，內政部負責稅基，財政部主導稅率、稅制，逐步改善台灣不動產稅。 　2減少房屋稅調整所引發民怨 　地方政府調高房屋稅稅基引起民怨，但全台有超過99％民眾僅持有3戶以內，也就是符合「自住」條件，適用1.2％優惠稅率，影響相對較小。住家用房屋稅率自1.2％∼3.6％，非住家用房屋，則視其是否作為營業使用，最低1.5％，最高不得超過5％。 　3財政部對調高房屋稅的解說與因應 　在稅率部分，為兼顧自住民眾需求並減少衝擊，財政部明定個人自用住宅，只要是本人、配偶及未成年子女全國所有房屋3戶以內，且無出租、營業者，即可享1.2％優惠稅率（公益出租者也適用）。而持有超過3戶者則視為非自用住宅，也就是課徵囤房稅，惟稅率由地方政府自行決定，最高不可以超過3.6％。 　據財政部財政資訊中心最新統計，2015年，全台持有房產的852萬人中，超過99.13％的持有戶數在3戶以內，皆適用1.2％的優惠稅率，僅有不到1％的個人持有超過4戶以上、甚至有4,851人持有10戶以上的房產大戶或囤房族，才會被調高稅率。 　4房屋稅調整必須公平合理 　房屋稅是地方重要財源，如何公平合理的分擔房屋稅負，是政府必須面對的重要課題。要保障第1戶自住住宅稅負，但相對的也要提高大戶豪宅非自住的稅負，主要原則是公平合理的房屋稅。另外，房屋稅的改革原則是可修不可廢，建議自住稅率應從1.2％降到1％，認定標準也應限縮為1戶或2戶內；所有房屋都適用新制標準單價，但面臨稅改衝擊較大者如都更戶、飯店等，地方政府可靈活「打折」；標準單價已調高，建議房屋稅折舊年數從最高60年縮為50年，殘值率從40％降至10％；長期應建立房地合一不動產財產稅，根本解決不動產稅改問題。 　5.稅基調整必須合理而正確　　 　由於稅基查估是整體稅制中最基礎的工作，其估價合理性也是影響賦稅公平與否的關鍵，因此，房屋稅稅基評估部分，將一起納入內政部的精進土地稅基查估計畫。另外，實價登錄制度實施以後，已經累積大量不動產實際交易價格資料，內政部已經著手研議利用這些市場資料，建立大量估價模型及影響估價各項因素，希望透過科學化估價方式，搭配估價師的協助，提升房地稅基估價的合理性，建立稅制正常化的基礎。 【中央網路報】